솔직히 저는 처음 집을 살 때 근저당이 뭔지도 몰랐습니다. 계약서에 도장 찍으면 끝인 줄 알았는데, 알고 보니 집에 붙어 있는 빚까지 덤으로 살 뻔했습니다. 공시가격 현실화 이야기도 마찬가지입니다. 세금이 오른다는 말만 들었지, 제가 가진 집에 실제로 얼마나 영향이 있는지는 따로 찾아봐야 했습니다.
공시가격 현실화, 왜 지금 이 이야기가 나오나
공시가격이란 정부가 세금 부과 기준으로 삼는 부동산의 공식 가격입니다. 쉽게 말해 실제로 시장에서 거래되는 시세와는 별개로, 국가가 정한 가격표라고 보면 됩니다. 문제는 이 공시가격이 실제 시세를 제대로 반영하지 못해왔다는 점입니다.
공동주택의 경우 2020년 기준 현실화율이 69% 수준이었고, 단독주택은 53.6%에 불과했습니다. 현실화율이란 시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다. 즉 시세 1억 원짜리 집을 5,360만 원으로 평가해왔다는 뜻입니다. 이 차이가 크다 보니 집값이 비쌀수록 상대적으로 세금을 덜 내는 구조가 만들어져 형평성 문제가 꾸준히 제기되어 왔습니다.
정부는 이 구조를 바꾸기 위해 공시가격을 시세의 90% 수준까지 단계적으로 올리는 로드맵을 발표했습니다. 공동주택은 10년, 단독주택은 15년, 토지는 8년에 걸쳐 목표에 도달하는 일정입니다. 급격한 세 부담을 막기 위해 연간 현실화율 제고 상한을 6%포인트로 제한한 점은 그나마 다행이라고 느꼈습니다.
다만 이런 장기 계획을 두고 의견이 갈립니다. 시세를 제대로 반영해야 조세 형평성이 실현된다고 보는 시각도 있지만, 저는 실제로 집 한 채에 살고 있는 분들 입장에서는 숫자만 보고 막막함부터 느낄 수 있겠다는 생각도 들었습니다. 특히 시세가 오른 게 아니라 공시가격이 올라서 세금이 늘어나는 상황이라면, 체감하는 불만은 클 수밖에 없습니다(출처: 국토교통부).
근저당 말소, 제가 직접 겪어봤습니다
집을 사고팔 때 가장 많이 실수하는 지점이 바로 여기입니다. 저도 매매 계약을 진행할 때 집주인이 대출을 낀 상태로 집을 내놓았다는 사실을 처음에는 대수롭지 않게 봤습니다. 처음 계약서를 검토하면서는 그냥 그런가보다 하고 넘어갈 뻔했습니다.
그런데 지인들한테 물어보고 인터넷을 뒤져보면서 상황이 달라졌습니다. 근저당권이 설정된 상태로 소유권을 이전받으면, 그 대출 채무가 집과 함께 따라온다는 것을 알게 되었습니다. 근저당권이란 특정 채무를 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리입니다. 쉽게 말해 집을 담보로 잡아둔 빚의 흔적이 등기부등본에 빨간 줄로 남아 있다고 보면 됩니다.
저는 결국 집주인과 직접 이야기해서 조건을 바꿨습니다. 잔금을 일부 남겨두고, 그 잔금으로 근저당권을 말소한 뒤 등기부등본에서 해당 설정이 지워진 것을 눈으로 확인한 다음에야 나머지 금액을 치렀습니다. 말소 확인을 직접 했을 때 정말 마음이 놓였습니다. 그 과정이 번거롭긴 했지만, 하지 않았다면 제가 빚을 돈 주고 사는 꼴이 됐을 겁니다.
아는 지인 중에는 그 확인을 건너뛰었다가 소액이지만 실제로 채무 문제가 생긴 경우도 있었습니다. 금액이 크지 않았다는 게 그나마 다행이었지만, 그분 입장에서는 안 그래도 빠듯한 상황에서 갑작스러운 부채가 생긴 셈이었습니다. 그 이야기를 들으면서 저는 이 부분만큼은 절대 지나쳐서는 안 된다고 다시 한번 다짐했습니다.
매매 계약 시 확인해야 할 핵심 서류와 절차는 다음과 같습니다.
- 등기부등본 을구 확인: 근저당권, 전세권, 압류 설정 여부를 반드시 열람
- 잔금 전 말소 조건 협의: 잔금 지급 전 근저당권 말소를 계약 조건으로 명시
- 잔금일 당일 재확인: 말소 완료 후 등기부등본을 다시 발급해 빨간 줄이 사라진 것을 직접 눈으로 확인
- 소유권이전등기 신청: 말소 확인 이후 즉시 소유권이전등기를 신청해 권리 보호
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 소액으로 발급받을 수 있습니다. 번거롭더라도 계약 전, 잔금일 당일 최소 두 번은 확인하는 것이 맞습니다(출처: 대법원 인터넷등기소).
재산세 감면 3년, 내 집에는 실제로 얼마나 해당될까
공시가격이 오르면 재산세도 오릅니다. 재산세란 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 지방세입니다. 공시가격이 과세표준의 기준이 되기 때문에, 현실화율이 오를수록 세 부담도 함께 커지는 구조입니다.
정부는 이 부담을 줄이기 위해 1세대 1주택자 중 공시가격 6억 원 이하 주택 보유자에 한해 재산세율을 0.05%포인트 인하하는 방안을 내놓았습니다. 세율 인하를 통해 주택 가격대에 따라 최대 1만 8천 원에서 18만 원까지 감면 효과가 기대되며, 3년간 총 1조 4,400억 원 규모의 세제 지원이 이루어질 것으로 전망됩니다.
감면 기준을 6억 원으로 설정한 것을 두고 처음에는 9억 원까지는 해줘야 하는 거 아니냐는 의견도 있었습니다. 저는 개인적으로 이 부분이 납득이 됐습니다. 서민 주거 안정이라는 목표를 명확히 하려면 범위를 좁히는 편이 정책 집중도가 높다고 생각했기 때문입니다.
다만 3년 한시 적용이라는 점은 아쉬웠습니다. 3년 후 시장 여건에 따라 재검토한다는 방침인데, 통상적인 조세특례 주기라는 설명은 이해하면서도 실수요자 입장에서는 그 이후가 불투명하게 느껴집니다. 현실화율이 꾸준히 오르는 동안 감면이 종료되면 세 부담이 한꺼번에 올라올 수 있다는 우려는 여전히 남습니다.
공시가격 현실화를 긍정적으로 보는 시각도 있고, 서민 부담이 커질 거라는 시각도 있는데, 저는 결국 어느 쪽이든 내 집의 공시가격이 어떻게 책정되어 있는지부터 아는 것이 먼저라고 봅니다. 알고 있어야 대응도 할 수 있습니다.
부동산은 금액이 큰 만큼 하나를 놓쳤을 때의 피해도 큽니다. 근저당권 말소는 계약 전 반드시 확인하고, 재산세 감면 대상인지도 공시가격을 기준으로 먼저 따져보시기 바랍니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미 사이트에서 누구나 무료로 조회할 수 있습니다. 이 글이 부동산 계약이나 세금 문제로 고민 중인 분들께 작은 출발점이 되면 좋겠습니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 공인중개사, 세무사, 법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.